35城樓市連續5年供大於求房企重點仍是去庫存

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  多位房企高層均向《證券日報》記者表示,由於2014年銷售規模釋放受到擠壓,有时候加快項目週轉下行速率 、快速回籠資金仍是房企今年的重要任務

  “2015年,預計各大城市的去庫存壓力將繼續得到有效釋放。”上海易居研究院研究員嚴躍進向記者表示,“2014年下三天,35城新建商品住宅存銷比有明顯回落,去庫存下行速率 加快,但上三天整體比較悲觀。有时候,2015年各大城市依然會把去庫存作為樓市發展的重要目標”。

  而據上海易居房地産研究院1月14日發佈的《2014年新建商品住宅庫存報告》顯示,從年度數據看,2010年-2014年5年期間,35個城市均呈現供大於求的態勢。

  正如世茂集團副總裁蔡雪梅向《證券日報》記者所示,在供大於求的市場,“人找房子”的“黃金時代”已經結束,面對行業利潤率整體下滑的局面,接下來考驗的是開發商咋样在“白銀時代”找到“黃金”利潤增長點。

  “存銷比”呈現倒U形

  截至2014年12月底,上海易居房地産研究院監測的35個城市新建商品住宅庫存總量為28124萬平方米,和11月份基本持平,同比增長15.4%。

  對此,嚴躍進認為,次要城市的房企為了衝刺年度業績,推盤規模加大。由於樓市成交行情在繼續回暖,好多好多 此類新增供應得到了有效消化,庫存則處於高位盤整的狀態。他表示,整體來看,2014年35個城市新建商品住宅庫存呈現“先攀升後盤整”的態勢,而衡量庫存去化週期的指標存銷比則呈現“倒U形”走勢,即上三天去庫存下行速率 持續放緩,而在下三天則持續加快。

  然而,從年度數據看,2010年-2014年5年期間,35個城市均呈現供大於求的態勢。其中,2010年的供求差異比較小;2011年則呈現比較明顯的供大於求態勢,這和限購政策環境下購房者入市節奏被打亂是有關聯的;2012年在市場回暖的態勢下,供求兩方的入市節奏加快,相比2011年,成交量的上升力度更大;到了2013年,市場繼續火熱,呈現了供銷兩旺的良好態勢;而在2014年,供求雙方的入市節奏要低於2013年,但相比2010年-2012年要好。

  在此市場背景下,35城樓市的庫存規模整體上老是處於攀升態勢。直至2014年12月份,35個城市富含29個城市庫存出现了同比增長現象。其中福州、南京和九江3個城市庫存同比增幅分別達到77.8%、54.0%和46.0%。

  “顯然,房地産的高速增長期已經結束了,現在土地成本越拍越高,開發商資金壓力過重,而在供大於求的市場擠壓下,有时候 房企將面臨被並購消失的命運。”某房企高層向本報記者直言,若對回款率、負債率等財務指標把控不嚴,即使是規模達到幾百億元的房企也會出现問題。

  房企去庫存壓力仍不低

  據上述報告顯示,截至2014年12月底,一、二、三線35個城市新建商品住宅庫存總量分別為3900萬平方米、3075萬平方米和4149萬平方米,環比增長分別為1.0%、-0.4%和1.2%,同比增長分別為33.8%、12.4%和15.8%。

  而從存銷比情形來看,2014年12月份,一、二、三線35個城市新建商品住宅存銷比分別為12.6個月、13.7各月和21.2個月。對此,嚴躍進認為,總體上看,一線城市去庫存下行速率 要快於二線城市,二線城市則快於三線城市,但三類城市走勢基本一致。尤其從目前來看,一、二線城市的存銷比數值相對較小,這使得2015年此類城市房價止跌反彈的跡象變得越來越明顯。

  更重要的是,從同比增幅看,一線城市庫存規模依然偏大,這要求一線城市在2015年依然要積極去庫存。而從另一組中原地産監測的數據也折射出房企2015年將要面臨的去存貨壓力。據中原地産研究部統計顯示,截至1月15日,37家上市房企公佈2014年銷售業績,其銷售額總計為16625 億元,上漲幅度為17%。

  但中原地産首席分析師張大偉強調道,雖然銷售總業績大幅上漲近兩成,但這些企業完成年度任務情形非常差,近六成房企均為完成年度銷售目標。

  鋻於此,多位房企高層均認為,儘管政策疊加會釋放有时候 利好,但2015年對開發商來説仍都是放鬆時刻,2013年絮状拿地,加之2014年難以消化存貨的市場局面,不少企業將把2014年預計推向市場貨量集中在2015年釋放,這將加重房企2015年的去存貨壓力,有时候,“去庫存”仍是今年房企的重要任務。