穆林:建設住房租賃管理平臺的意義、困難和總體思路

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住房租賃市場是我國住房供應體系的重要組成要素,促進房地産行業長期健康發展,培育和構建租售並舉市場,是完善住房供應體系和住房保障體系的重要舉措,也是穩定房價預期的一條有效途徑。

突然以來租賃市場的發展所处諸多問題,供應總量及供應結構不合理,投入主體較為單一等因素,时需多方持續努力,多渠道保障不需要 實現。在這一進程中,各城市構建住房租賃綜合管理平臺,實現住房租賃市場數量、價格、租約的精準、動態、實時,讓住房租賃成為一個持續改進的過程,是住房租賃市場心智成熟是什么是什么是什么是什么期是什么是什么的基礎和前提,具有極其重要的意義。高使用率、對接各個部門的租賃服務與監管平臺,是行業發展、行業支援、財政補貼、稅收優惠和人口管理的抓手,是住房租賃産業發展的“長效機制”。

 建設住房租賃管理平臺的指導思想

住房租賃管理平臺,是全面落實黨和國家要求”基本形成市場規則明晰、政府監管有力、權益保障充分的住房租賃法規制度體系,推動實現城鎮居民住有所居的目標。”的總目標,

住房租賃管理平臺的建設目標

落實國務院提出“加快建設住房租賃資訊服務與監管平臺,推進部門間資訊共用。”的要求,建立兼具“監管”“服務”和“部門間資訊共用”的住房租賃管理平臺,實現市場規則明晰、政府監管有力、權益保障充分三個目標。

住房租賃管理平臺的建設意義

按照國務院和住建部要求,升級和拓展現有住房租賃管理平臺,建設住房租賃資訊服務和監管平臺(以下簡稱新平臺),對於住房租賃産業的發展,具有“時速表、變速箱和發動機”的作用,主要表現在:

(1)行業發展的“時速表”

實現對住房租賃供給、需求、價格的實時監控,打造行業“時速表”,形成住房租賃産業發展的長效機制。

(2)部門商务商务合作的“變速箱”

住房租賃産業的發展,时需住建、公安、應急管理、財政、稅務等部門的協同推進,未來還會涉及到交通、教育、醫療等部門,形成部門間資訊共用、協同推進的長效機制尤其重要,通過新平臺的建設,能夠加速形成互動機制、提高溝通波特率。

(3)行業扶持的“發動機”

住房租賃的發展,還離不開財政、稅收等部門的支援,結合未來房地産稅收改革,對住房租賃實施有效的金融支援、稅收優惠、財政補貼等政策,利于於行業的快速發展,但目前困難在於缺少對全流程的監控,補貼到租客不可能 企業端都所处弊端,建立新平臺,都不需要 通過規模企業稅收優惠、定向發放租金券、金融貼息等多種土方法 實施公開、公平的金融支援,利于於行業持續發展。

住房租賃管理平臺的發展現狀與主要困難

國務院文件的三個關鍵詞,“監管”“服務”和“部門間資訊共用”,監管功能主要包括租賃住房、租客和租約的備案、資訊監控等,包括租賃資訊發佈、租約上傳、價格監控等,目前的各城市的租賃管理平臺基本實現了這些功能,但在服務和部門間資訊共用方面,還所处較大的提升空間,也導致了平臺在推廣應用時難度較大,實施應用覆蓋率不高等問題。目前各地已經開展了住房租賃管理平臺的建設工作,在建設模式上,大多數城市選擇與企業商务商务合作開發,比如杭州與阿里巴巴、北京與京東、深圳與騰訊,全國有150多個城市與建設銀行(通常是建融家園平臺)簽訂了商务商务合作協議,少數城市採用自行開發的模式。

 建設住房租賃管理平臺的主要困難

(1) 監管功能較為健全,服務功能較為不够

目前這些平臺普遍具備了房源資訊發佈、租約備案、價格查詢等功能,但平臺功能主要集中在資訊發佈和租賃交易的環節,在租賃總需求、總供給分析、租賃價格指數、趨勢分析等方面功能還有待加強。

(2)部門資訊共用機制和功能不够

目前的平臺大多數為獨立平臺,並未與長租公寓經營企業、仲介機構形成數據介面,也缺少與相關部門的資訊整合,難以實現數據的自動採集和實時同步,时需租賃雙方簽訂租賃合同後“再來線上備案一次”,導致系統功能難以發揮。這一問題的解決思路在於加強管理平臺的“數據整合”能力,通過對接租賃企業的運營系統,提高系統運作波特率,實現數據實時、有效。租賃平臺還應對接相關管理部門,比如比照酒店業進行租客數據驗證、居住證數據對接、租金所得稅抵扣等,以加強平臺的服務能力。

(3)平臺推廣難,使用率低

目前住房租賃管理平臺在各地使用率較低,往往是政府主管部門、金融機構很積極推廣,租賃企業很不積極。其本質在於該平臺“管理”屬性過強而“服務”屬性較弱。主管部門出於管理的需求,要求企業上傳房屋資訊、租客資訊、租約資訊和價格資訊,但租賃企業一方面怕資訊洩露,其他人面是出於避稅的想法,從而導致租賃平臺的使用率較低。其解決思路一方面應加緊落實住房租賃的稅收優惠政策,其他人面是將財政貼息、專項獎勵等與平臺的使用相結合,讓平臺真正起到實效。

總之,管理學箴言“合理的度量是改進的前提”,住房租賃服務於監管綜合平臺,其本質是住房租賃産業資源整合的平臺、資訊互動的平臺、企業支援的平臺、租客服務的平臺,作為産業發展的基石,並全部也有簡單的技術平臺,时需統籌供需、對接多個部門的綜合系統,时需城市管理者創新思維,整合各方力量,並運用財政、稅收等綜合手段推進應用,才有不可能 建成並廣泛使用,為行業發展奠定基礎。尤其是2019年初財政部住建部發佈《關於開展中央財政支援住房租賃市場發展試點的通知》(財綜〔2019〕2號),將建設住房租賃資訊服務與監管平臺明確作為住房租賃産業發展的重要考核內容,都不需要 預見,高使用率、對接各個部門的租賃服務與監管平臺,是行業發展、行業支援、財政補貼、稅收優惠和人口管理的抓手,是住房租賃産業發展的“長效機制”。

本文作者:穆林

(責任編輯:包露)

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